宅建業許可申請手続きとは？
宅建業（宅地建物取引業）とは、宅地または建物について次に揚げる行為を業として行うものを言います。業として行うとは、不特定多数の人を相手に継続、反復してこれらの行為を行うことを言います。
★宅地または建物について自ら売買、交換することを業として行うこと。
★宅地または建物について他人が売買、交換または貸借することにつき、その代理もしくは媒介することを業として行うこと。
例
・自己が所有する物件を他人に売買・交換する → 宅建業免許必要
・他人の物件をその方を代理して別の人に販売する → 宅建業免許必要
・自己が所有している物件を他人に賃貸 → 宅建業免許不要
・他人の物件を媒介する → 宅建業免許必要
| 区分 | 自己物件 | 他人の物件の代理 | 他人の物件の媒介 |
| 売買 | ○ | ○ | ○ |
| 交換 | ○ | ○ | ○ |
| 貸借 | × | ○ | ○ |
宅建業（不動産業）を営むためには宅地建物取引業の免許取得が必要になります。
無許可で宅建業を行なった場合の罰則
宅地建物取引業を無免許で営むことは、宅地建物取引業法の免許制度の根本をゆるがす重大な違反行為です。
無免許の営業を行った者には、宅地建物取引業法上の最も重い罰則として、3年以下の懲役または100万円以下の罰金（または両者の併科）が予定されています。（法第79条第2号）
免許を受けられない者
免許を受けようとする方が、次の表に掲げるいわゆる「欠格事由」の一つに該当する場合、又は、免許申請書又はその添付書類の中に重要な事項について虚偽の記載があり、もしくは重要な事実の記載が欠けている場合は、免許の申請をしても拒否されます。
| 〈５年間免許を受けられない場合〉 | 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合 |
| 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして免許取消処分の聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合 | |
| ★禁錮以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合 | |
| 免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合 | |
| 〈そ の 他 〉 | 成年被後見人（個人のみ）、被保佐人（個人のみ）又は破産手続の開始決定を受けている場合 |
| 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合 | |
| 事務所に専任の取引主任者を設置していない場合 |
専任の取引主任者の要件
★宅建取引主任者とは
宅建取引主任者とは、宅建取引主任者試験に合格し、取引主任者資格登録をし、取引主任者証の交付を受けている者のことをいいます。
単に宅建の試験に合格をしただけでは宅建取引主任者とは認められず、主任者資格登録（２年の実務経験か講習を受けなければ登録できない）をして、宅建主任者証の交付を受けて初めて宅建取引主任者となります。
★専任の取引主任者とは
宅建取引主任者は、専任の取引主任者とそれ以外の一般の取引主任者に分けることができます。どちらも、重要事項の説明など宅地建物取引主任者としての業務内容は同じですが、専任の取引主任者は、業務に従事する状態が「専任」でなければなりません。
専任とは、事務所に常勤して専ら宅建取引業の業務に従事することをいいます。他の法人の代表取締役や常勤の役員を兼任したり、他の会社の業務に従事している場合や一般的な営業時間に宅建取引業の事務所に勤務することが出来ない状態にあったり、通常の勤務が不可能な場所に住んでいる場合は、宅建取引業の専任の取引主任者の要件には該当しません。
★専任の取引主任者の数
専任の取引主任者は、宅建取引業に従事する者の５名に１名以上の割合と義務付けられています。ですから、宅建業に従事する者が６名いる場合は、専任の宅建取引主任者は２名必要になります。また、専任の取引主任者は成年者でなければなりません。
尚、専任の宅建取引主任者の数が不足してしまった場合は、２週間以内に補充などの必要な処置をしなければなりません。
★専任の取引主任者が免許申請前にしておくこと
宅建取引業の免許を申請する場合には、専任の取引主任者は「取引主任者登録簿」に勤務先が登録されていない状態であることが必要になります。会社などを退社した場合など登録事項に変更があった場合には、宅建取引主任者本人が宅建取引主任者資格登録簿の変更申請をして、以前の勤務先名が登録されていない状態にします。
事務所の要件
宅建業の免許取得において事務所はとても重要です。事務所の所在や数により、宅建業の免許の区分も知事と大臣に分かれ、事務所の数により営業保証金の額も変わってきます。また、事務所ごとに専任の取引主任者の設置が義務づけられています。
宅建業を営む事務所の形態により、宅建業免許申請に必要な書類なども変わってきます。添付書類である事務所の写真の撮り方なども非常に厳しい審査があります。宅建業を営む事務所の要件や必要書類、写真の撮り方などについては十分に注意しなければなりません。
法人の登記された本店や支店は事務所となります。
★本店で宅建業を営んでいなかったとしても支店で宅建業を営んでいると、本店も宅建業を営んでいるとみなされます。この場合は本店でも営業保証金の供託や専任の取引主任者の設置が必要になります。
逆に本店で宅建業を営み、支店では宅建業を営んでいない場合は、その支店は事務所としては扱われません。保証金の供託や専任の取引主任者の設置は必要ありません。
★事務所が事務所として認められるためには、物理的にも社会通念上も宅建業の業務を継続的に行える機能を持ち、事務所として認識される程度の独立した形態を備えていなければなりません。テント張の案内所など、移動の容易な施設などは事務所として認められません。
また一般の戸建て住宅やマンションの一室を事務所として使用している場合、同一フロアーに他の法人と同居している場合などは、その事務所の独立性が確保されていなければなりません。これらの場合は間仕切りやパーテーション設置で対応可能なので、是非ご相談下さい。
宅建業許可法定手数料(証紙代)
知事新規申請 33,000円
大臣新規申請 90,000円
宅建業保証協会への加入
宅建業の新規の免許を取得し、営業を開始するには、本店は1,000万円、支店ごとに500万円の営業保証金の供託をしなければなりません。
供託は大きな負担になってしまうため、社団法人の保証協会が設立されています。この保証協会に加入することで供託金が免除されるのです。ただし、代わりに弁済業務保証金分担金、入会金などを支払う必要があります。
保証協会への加入は供託金の免除だけではなく、様々な研修や苦情の処理、レインズが使用できるなどメリットも豊富なので、宅建業を始めるほとんどの方が、供託ではなく保証協会に加入しています。
＜弁済業務保証金供託金の納付額＞
・ 主たる事務所（本店）・・・・・・60万円
・ 従たる事務所（支店ごと）・・・・30万円
※保証協会への加入は、これ以外にも加入金などがかかります。最初に協会に支払う金額は160万円～170万円程度（東京都の場合）になります。
| （社）全国宅地建物取引業保証協会 東京本部 |
(社)不動産保証協会 東京都本部 |
| 千代田区富士見町2－2－4 東京不動産会館（03-3264-5831） |
千代田区平河町1－8－13 全日東京会館（03-3261-1010） |
左側の(社)全国宅地建物取引業保証協会がハトのマーク、右側の(社)不動産保証協会がウサギのマークです。
東京都では両団体が最近値下げをしたため、宅建業を始めやすくなっています。さらに政治連盟に加入しないことで費用を抑える方法もありますので、ぜひご相談ください。
宅建業開業までの流れ
1. 書類の作成
↓
2. 免許の申請
↓
3. 不備書類の補正
↓
4. 審査
↓
5. 免許（ハガキによる通知）
↓
6. 保証協会への加入
↓
7. 免許証交付
↓
8. 営業開始
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